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Der Steuertipp
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Erhaltungsaufwendungen bei vermieteten Gebäuden
Wird ein vermietetes Gebäude instand gesetzt oder modernisiert, stellt sich immer die Frage, ob es sich hierbei um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand handelt oder ob Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen, die über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden müssen und somit in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung einfließen. Bisher ist die Finanzverwaltung generell davon ausgegangen, dass Erhaltungsaufwendungen, die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb oder Herstellung des Gebäudes durchgeführt werden, als Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten zu berücksichtigen sind. Hierbei wurde nicht unterschieden, welche Arbeiten im Einzelnen am Gebäude durchgeführt werden.
Das Bundesfinanzministerium hat in einem Schreiben vom 18. Juli 2003 die Abgrenzung von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen neu geregelt. Danach wird nicht mehr wie bisher nur nach der Höhe der Aufwendungen und ihrem zeitlichen Zusammenhang zur Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes unterschieden. Künftig müssen die einzelnen am Objekt vorgenommenen Arbeiten überprüft werden. Hierbei ist folgendes zu beachten:
1. Wird das Gebäude durch Maßnahmen erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt, sind alle Aufwendungen Anschaffungskosten.
Beispiel: Kauf eines unbewohnbaren Gebäudes und nachfolgende Komplettsanierung.
2. Wird das Gebäude durch Maßnahmen über den beim Kauf vorhandenen Zustand wesentlich verbessert, handelt es sich um Herstellungskosten.
Beispiel: Ein Gebäude mit mittlerem Wohnstandard im Baujahr 1978 wird im Jahr 2003 so modernisiert, dass eine sehr luxuriöse Ausstattung und damit ein höherer Wohnstandard entsteht. In diesem Fall handelt es sich um Herstellungskosten, die nicht sofort steuerlicher Aufwand werden. Anders wäre die Maßnahme zu beurteilen, wenn das Gebäude beim ursprünglichen Standard verbleibt und die Arbeiten lediglich den zeitgemäßen Zustand wiederherstellen.
3. Dienen die Aufwendungen nur der Bestandserhaltung, führt dies zu sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen.
Beispiel: vorhandene abgenutzte oder reparaturbedürftige Bestandteile werden erneuert.
Kosten für Erweiterungsmaßnahmen oder den Einbau bisher nicht vorhandener Bestandteile waren und bleiben unabhängig von ihrer Höhe grundsätzlich Herstellungskosten.
Die Feststellungslast, ob es sich bei den durchgeführten Maßnahmen um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt, liegt bei der Finanzverwaltung.
Bei Instandhaltungsmaßnahmen, die vor Veröffentlichung des BMF-Schreibens vom 18. Juli 2003 bereits begonnen wurden, kann auf Antrag auch die bisherige Regelung noch in Anspruch genommen werden, die insbesondere für Objekte günstiger ist, die sich schon länger im Besitz des Investors befinden.
Für noch nicht bestandskräftige Veranlagungen früherer Jahre werden auf Antrag bereits die neuen Regelungen angewendet. Für Zeiträume, für die bereits endgültige Bescheide ergangen sind, ist eine Änderung nach der neuen Rechtsprechung nicht mehr möglich.
Zu weiteren Detailfragen sollte der steuerliche Berater konsultiert werden.
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